내 집의 진짜 가격은 얼마일까?
부동산에 관심을 갖기 시작하면 가장 먼저 부딪히는 장벽이 바로 ‘가격’입니다. 뉴스에서는 ‘공시가격 현실화’를 말하고, 부동산 앱에서는 ‘시세’를 보여주며, 국토교통부 사이트에서는 ‘실거래가’를 공개합니다. 도대체 어떤 것이 내 집의 진짜 가격일까요?
이 세 가지 가격은 각각의 목적과 기준이 명확히 다릅니다. 이 차이를 이해하는 것이야말로 부동산의 가치를 정확히 판단하고, 세금을 예측하며, 합리적인 매매 전략을 세우는 첫걸음입니다.
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| 실거래가,공시가격,시세 무엇이 다를까? |
1. 실거래가: 실제 계약서에 찍힌 ‘진짜 거래 가격’
정의:
이름 그대로, 아파트나 주택을 사고팔 때 매도인과 매수인이 합의하여 실제로 계약서에 기재하고 주고받은 금액입니다. 우리가 흔히 "저 아파트 얼마에 팔렸다"라고 말할 때의 가격이 바로 실거래가입니다.
특징:
가장 정확한 시장 가격: 단순한 희망 가격(호가)이 아닌, 실제 거래가 완료된 팩트(Fact) 기반의 정보입니다.
신고 의무: 2006년부터 모든 부동산 거래는 계약일로부터 30일 이내에 관할 시·군·구청에 의무적으로 신고해야 하며, 이 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 투명하게 공개됩니다.
주요 활용처:
양도소득세 및 취득세 산정: 주택을 팔 때 내는 양도세와 살 때 내는 취득세는 모두 실거래가를 기준으로 계산됩니다.
매매 시세 판단:
내가 사려는 아파트의 최근 3개월치 실거래가를 확인하면, 현재 시장에서 형성된 적정 가격을 가장 객관적으로 파악할 수 있습니다.
2. 공시가격: 정부가 세금 부과를 위해 정한 ‘기준 가격’
정의: 정부가 재산세, 종합부동산세 등 보유세와 건강보험료 등을 부과하기 위한 기준으로 삼기 위해 매년 한 번씩 산정하여 공표하는 가격입니다.
특징:
실거래가보다 낮음: 일반적으로 실거래가의 70~80% 수준에서 형성됩니다. 정부는 이를 점차 현실화(실거래가에 가깝게)하는 것을 목표로 하고 있습니다.
종류:
공동주택(아파트 등)은 ‘공동주택공시가격’, 단독주택은 ‘개별주택공시가격’, 토지는 ‘개별공시지가’로 구분됩니다.
주요 활용처:
보유세(재산세, 종합부동산세) 산정: 매년 6월 1일 기준으로 주택을 소유한 사람에게 부과되는 재산세와 종부세의 과세표준이 됩니다.
건강보험료 및 기초연금: 지역가입자의 건강보험료 산정이나 각종 복지제도의 수급 자격(기초연금 등)을 판단하는 재산 기준으로 활용됩니다.
3. 시세: 시장에서 형성된 ‘평균적인 예상 가격’
정의: 특정 시점에서 해당 부동산이 시장에서 거래될 것이라고 예상되는 평균적인 가격대를 의미합니다. 실거래가 데이터를 기반으로 하지만, 향후 시장 전망, 주변 호재, 금리 등 다양한 변수를 종합적으로 반영합니다.
특징:
‘가격대(Range)’로 형성: ‘8억 ~ 8억 5천만 원’과 같이 특정 금액이 아닌 가격 범위로 표현되는 경우가 많습니다.
주관성 개입:
누가(KB국민은행, 부동산R114, 네이버 부동산 등) 분석하느냐에 따라 조금씩 차이가 있을 수 있습니다.
주요 활용처:
주택담보대출 한도 산정: 은행은 대출 심사 시 담보 가치를 평가하기 위해 실거래가와 함께 KB시세와 같은 공신력 있는 시세 정보를 기준으로 활용합니다.
시장 동향 파악:
특정 지역의 시세 변화 추이를 보면, 해당 지역의 부동산 시장이 상승세인지 하락세인지 전반적인 흐름을 파악하는 데 도움이 됩니다.
한눈에 비교하기
| 구분 | 실거래가 | 공시가격 | 시세 |
|---|---|---|---|
| 정의 | 실제 계약된 가격 | 정부가 정한 세금 기준가 | 시장의 평균 예상 가격 |
| 목적 | 거래 사실 기록 | 세금 및 복지 기준 | 대출 한도 및 시장 분석 |
| 산정 주체 | 거래 당사자 (매도/매수) | 정부 (국토교통부) | 금융기관, 부동산 플랫폼 |
| 금액 수준 | 100% (기준) | 약 70~80% | 약 90~100% (변동) |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 집을 팔 때 어떤 가격을 기준으로 내놔야 하나요?
A. **최근 3개월치 ‘실거래가’**를 기준으로 삼는 것이 가장 합리적입니다. 같은 단지, 비슷한 평형과 층수의 최근 실거래가를 확인한 후, 본인 집의 상태(인테리어, 조망 등)와 시장 분위기를 고려하여 부동산 중개인과 협의해 최종 ‘호가(팔고 싶은 가격)’를 정하게 됩니다.
Q2. 실거래가 조회 시 ‘직거래’는 왜 주의해야 하나요?
A. 직거래는 부모와 자식 간 증여성 거래 등 특수관계인 간의 거래일 가능성이 높습니다. 이 경우 시세보다 현저히 낮은 가격으로 거래되는 경우가 많아, 일반적인 시장 가격으로 보기 어렵습니다. 따라서 정확한 시세 파악을 위해서는 부동산 중개인을 통해 거래된 ‘중개거래’ 내역을 중심으로 봐야 합니다.
Q3. 공시가격이 오르면 무조건 안 좋은 건가요?
A. 꼭 그렇지는 않습니다. 공시가격이 오르면 재산세, 종부세 등 보유세 부담이 커지는 것은 사실입니다. 하지만 이는 그만큼 내 자산의 가치가 국가로부터 공인받아 상승했다는 의미이기도 합니다. 또한, 일부 정책 대출이나 보증 상품에서 공시가격이 담보 가치 평가의 기준이 되기도 합니다.
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