핵심 변화 1: 경직된 '35층 룰' 폐지, 창의적 스카이라인의 시작
가장 큰 변화는 단연 '35층 높이 제한'의 폐지입니다. 과거 박원순 시장 시절 도입된 이 규제는 서울 시내 아파트를 일률적으로 35층 이하로 묶어두어, 단조로운 도시 경관을 만든다는 비판을 받아왔습니다.
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| '35층 높이 제한'의 폐지 |
'2040 서울플랜'은 이 규제를 과감히 없애고, 지역의 특성과 여건을 고려하여 개별 정비계획 심의를 통해 층수를 유연하게 결정하도록 했습니다. 이로써 한강 변이나 도심 주요 지역에서는 다채롭고 역동적인 스카이라인 조성이 가능해졌으며, 재개발·재건축 사업의 걸림돌 하나가 제거되어 사업 속도 또한 빨라질 것으로 기대됩니다.
"과거 산업화 시대에 만들어진 일률적인 높이 관리는 단조로운 경관을 만들고 도시경쟁력 강화에 한계가 있었습니다. 이제 지역의 특성을 고려한 창의적인 설계를 유도할 것입니다."
핵심 변화 2: '비욘드 조닝(Beyond Zoning)', 공간의 경계를 허물다
두 번째 핵심은 '비욘드 조닝(Beyond Zoning)' 개념의 도입입니다. 기존의 '용도지역제'는 주거, 상업, 공업 등으로 땅의 용도를 엄격히 구분하여 유연한 개발을 막는 한계가 있었습니다.
하지만 '비욘드 조닝'이 적용되면, 하나의 부지에 주거, 상업, 업무, 여가, 녹지 등 다양한 기능을 복합적으로 담아 개발할 수 있게 됩니다. 예를 들어, 저층부에는 상가와 커뮤니티 시설을, 중층부에는 오피스를, 고층부에는 주거 공간을 배치하는 식의 입체적인 개발이 가능해지는 것입니다. 이는 '걸어서 15분 안에 모든 생활이 가능한 도시'를 지향하는 '보행일상권' 조성의 기반이 됩니다.
재개발과 용적률, 무엇이 어떻게 달라지나?
많은 분이 "35층 룰이 폐지됐으니 용적률도 상향되는 것 아닌가?"라고 생각하지만, 이는 절반만 맞는 이야기입니다. '2040 서울플랜'의 핵심을 아래 표로 명확하게 비교해 보겠습니다.
| 구분 | 기존 방식 (35층 룰 적용) | 2040 서울플랜 적용 후 |
|---|---|---|
| 높이(층수) | 최고 35층으로 일률적 제한 | 규제 폐지, 지역별 심의를 통해 자율적 결정 |
| 용적률(밀도) | 기존 용도지역별 용적률 체계 유지 | 기존 용적률 체계 동일하게 유지 |
| 개발 방식 | 주거 중심의 평면적 개발 | 주거·상업·업무 등 복합적, 입체적 개발 가능 (비욘드 조닝) |
| 기대 효과 | 획일적이고 단조로운 경관 | 다양하고 창의적인 스카이라인, 사업성 개선 기대 |
중요한 점은 '용적률' 자체는 그대로라는 사실입니다. 즉, 지을 수 있는 건물의 총면적(밀도)은 변하지 않습니다. 대신, 똑같은 용적률 안에서 일부 동은 높고 날씬하게 짓고 남는 공간에 공원이나 저층 커뮤니티 시설을 짓는 등 자유롭고 창의적인 설계가 가능해진 것입니다. 이는 답답했던 동 간 거리를 넓히고 개방감을 확보하여 주거 쾌적성을 높이는 효과를 가져올 수 있습니다.
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